부동산 중개수수료 규정 바로 알고 갑시다. 단기 임대차 중개수수료

부동산 중개 수수료는 공인 중개사 사무소에 중개의뢰를 하여 계약이 이루어지면 정부가 정한 수수료율의 규정에 의하여 중개사무소에 수수료를 지급하게 됩니다. 중개 수수료 규정을 잘못 이해하여 가끔 분쟁이 발생하기도 합니다. 현행 공인중개사의 중개수수료 규정을 알아봅니다.

공인중개사의 중개수수료 규정 

공인중개사의 수수료율 규정은 시도지사가 정하여 운용하도록 되어있습니다. 현행 공인중개사의 중개수수료율은 서울을 비롯한 전국 시도가 동일하게 적용하고 있습니다.

현행 공인중개사 수수료율표(한국공인중개사협회제공)

 

현행 중개사의 수수료율 규정은 주택(부속토지 포함)과 주택 외 부동산으로 구분하여 요율을 정하여 운용하고 있습니다. 그러나 오피스텔은 상업용 부동산임에도 주택에 준하여 별도로 수수료율을 정하여 운용되고 있습니다. 

 

오피스텔은 업무용 사물실 공간이나 주거용으로 많이 사용하고 있고 소형 오피스텔은 단기 숙소등으로 많이 사용하고 있어 임대차 중개 거래빈도가 높기 때문에 별도로 정하고 있는 것입니다. 정부가 인정하는 중개 수수료율에 의하면 구분된 부동산별로 수수료 상한을 규정합니다. 

 

규정상 특별한 점은 주택 외 부동산, 주택 오피스텔 외 부동산(토지 상가등)의 중개수료율은 규정된 수수료율 내에서 상호 협의를 해서 결정하도록 하고 있다는 점입니다. 상업용 부동산의 경우는 거래금액이 크기 때문에 특별한 규정을 둔 것입니다.

단기 임대차 계약의 부동산 중개 수수료    

부동산 임대차의 중개수수료 결정에서 임대차 계약의 기간에 따라 수수료율을 달리 규정하지는 않습니다. 왜냐하면 중개업자의 입장에서 보면 중개의 노력 기여도는 임대차 기간과 관계없기 때문입니다. 때문에 중개수료율 기준에는 수수료율 상한을 정하고 그 이내에서 결정하는 운영의 융통성을 부여합니다.

 

원룸이나 오피스텔의 임대차 계약은 거래가 빈번하면서도 단기 임대차가 많아 가끔 분쟁의 사유가 되는 경우가 많은데 중개수수료 규정에서 소형 주택인 원룸의 경우는 주택의 수수료율 이내에서 결정하도록 하고 있고 오피스텔의 경우 상업용 건물 수수료율 이내에서 협의하도록하고 있습니다. 

 

한편 상가등 상업용 부동산에서 이와 유사한 사례가 발생하는 경우가 또 있습니다. 통상 "깔세"라는 개념의 임대차 계약입니다. 깔세는 보증금 없이 수개월간의 임차료를 선납하는 형태의 계약입니다. 이 또한 별도 정하는 규정이 없으니 중개수료율의 한도 이내에서 상호 협의하여 수수료를 정할 수밖에 없는 것입니다. 

그 밖의 중개수수료 운영상 문제 점

가끔 중개수수수료 지급시점을 두고 분쟁하는 경우가 있습니다. 중개 계약이 성립하는 시점이냐 아니면 중개 업무가 완성되는 시점이냐 하는 문제입니다. 현행 규정에서는 중개계약이 성립하면 중개수수료 청구권이 발생하는 것으로 통용되고 있습니다. 그러나 매수자, 임차인의 경우는 거래 완성시점을 주장하는 경우가 있을 수 있습니다.   

 

아러한 분쟁을 막기 위하여 중개사무소는 중개 수수료율표를 사무소에 게시하도록 하고 있으며 계약 체결 시에 이를 설명하고 협의하도록 하고 있습니다. 또한 중개 수수료 지급 시점도 협의 결정하고 있는데 일반적으로 계약서 작성 완성시점에 지급하고 있습니다. 

 

기타 부동산 중개수수료 관련  궁금한 사항들

 

-중개 수수료 지급시기는 언제일까? 

중개 수수료는 통상 계약서가 완성되면 중개인은 청구를 합니다. 그러나 의뢰인은 계약이 완전 이행됐을 경우를 수수료 지급날로 하려는 차이를 보입니다. 그래서 공인중개사를 통한 거래는 수수료 지급날짜를 별도로 정하고 있습니다. 중개사무소가 계약서 작성일에 수수료를 징수하려는 의도는 가끔 비정상적인 일이 있기 때문입니다. 심지어는 계약이 완성된 후에도 수수료를 지급하지 않으려 하는 사례도 있기 때문입니다.

 

-중개수료와 부가세 적용    

공인중개사의 중개수수료는 부가세 대상수수료입니다. 중개사무소가 일반사업자일 경우는 10%, 간이사업자일 경우는 3%의  부가세를 부담해야 합니다.

 

-상가 임대차 계약시 권리금에 대한 수수료

상가의 임대차시에 권리금은 임대차 중개수수료 대상이 아닙니다. 권리금액에 대한 금액을 별도로 중개약정하고 별도 수수료를 정할 수는 있습니다. 상가 임대차금액에 포함하는 경우는 원칙이 아닙니다.

 

-관리비는 임대차 금액에서 제외

원룸 오피스텔 상가의 경우 관리비를 별도약정할 때 관리비는 수수료 대상금액이 아닙니다.

 

-단기 월세, 단기깔세의 경우 중개수수료

중개수수료 규정에 임대차 중개계약의 계약기간에 따라 수수료를 별도로 정함은 없습니다. 때문에 계약기간이 1년이나 5년이나 수수료 규정은 다르지 않습니다. 그러나 가끔 2~3개월 단기약정하는 경우나 단기 깔세를 약정한 경우 의뢰인의 수수료 적용이 부담이 되는 경우가 있습니다. 그러나 중개사무소의 입장에서는 중개활동 노력의 정도가 다르지 않기에 별도로 규정하지 않습니다. 통상 이런 겨우는 상호 협의하에 정하고 있는 것이 관행입니다. 

 

-상가주택 거래시 주의사항

주택과 주택외 물건의 중개수수료 요율은 많이 다릅니다. 따라서 상가주택의 경우 주택의 요율을 적용할지 일반물건의 요율을 적용할지는 구체적으로 명시한 바가 없어, 상가 부분의 면적과 주택부분의 면적을 비교해서 상가 부분이 많은 경우는 주택 외(상가)의 요율을, 주택부분이 많거나 주택과 상가면적이 동일한 경우는 주택부분의 요율을 따르게 됩니다.

 

-교환거래의 수수료율 적용

부동산을 교환거래를 할 경우는 거래계약서를  따로 달리 작성해야 하는 번거러움이 있습니다. 그렇다고 별개의 거래로 볼 수는 없어 수수료를 각각 적용할 수는 없습니다. 이럴 경우는 2 거래 중 수료가 높은 거래의 수수료 규정을 정하고 있습니다.   

 

-중개수수료 초과 지급 관련

중개수수료는 정부가 정한 중개수수료 요율을 초과할 수 없습니다. 따라서 요율을 초과하여 지급하기로 한 중개보수 약정은 무효이며, 초과수수료로 지급된 금액에 대한 반환청구도 가능합니다.또한 초과하여 중개수수료를 받은 공인중개사는 법적조치를 당할 수도 있습니다. 초과수수료를 지급한 증거(계약서, 영수증, 계좌이체 내역 등)를 가지고 시, 군, 구청에 신고하면 됩니다. 초과수수료를 받은 공인중개사의 경우 1년 이하의 징역 또는 1천만원 이하의 벌금처분을 받게 됩니다. 신고자의 인적사항은 절대 공개되지 않고 개인정보보호법의 적용을 받을 수 있습니다.