상업용 부동산의 몰락, 충분히 예견된 일이었다. 수요 예측의 실패다

 

상업용 부동산 시장이 혹한기에 빠져들었다는 뉴스가 연일 이어진다. 상업용 부동산, 대표적인 게 상가와 오피스 시장이다. 상업용 부동산 시장의 침체? 도대체 뭐가 문제인지를 찾아본다. 지난 수년동안 가장 수익성이 클 것이라고 부동산 시장을 휩쓸었던 투자 부동산 상품인 상업용 부동산이 왜 침체를 겪는지를 찾아본다.

상업용 부동산이란?

상업용 부동산 하면 쉽게 떠오른 것이 상가다. 상가는 상업적으로 이용되는 점포를 생각하면 쉽게 이해가 된다. 상가 소유자는 본인이 직접 상업적으로 이용하는 경우도 있지만 대부분 임대를 하고 임대료를 받을 목적으로 투자하는 부동산이다.

 

상가를 투자할 때는 보통 자기 자본 일부와 은행 융자를 일으켜 투자하는 게 관행이다. 은행 융자금을 레버리지로 활용하여 자기 자본 투자효과를 극대화하는 방법이다. 이때 은행이자가 낮으면 투자 효과는 커지고 은행이자가 높으면 투자 수익이 작아지는 수익형 부동산이 상업용 부동산이다.

 

상업용 부동산의 형태는 상가, 오피스빌딩, 오피스텔등 다양한 형태로 운영된다. 현행 건축법에서 정한 기준으로 보면 근린생활(1종 2종으로 구분)  판매시설, 숙박시설, 위락시설로 크게 분류하고 있다. 

상업용 부동산은 임대 수요가 좌우한다

상업용 부동산의 수요자는 임차인이다. 상가를 빌려 상업을 하는 사람이 수요자다. 임차 수요가 많으면  당연히 성공 투자인 것이다. 상업용 부동산 건물의 임차수요를 예측하기가 매우 어렵다. 그리고 임차수요의 환경은 매우 유동적이기도 하다.

 

상업용 부동산 투자는 수요예측에서부터 출발한다. 수요예측을 잘해야 성공하는 것이다. 수요예측은 여러 가지 방법이 있으나 크게, 기본적으로 상권분석에 의한 수요를 예측하는 것이다. 상권분석은 투자 부동산이 소재하는 지역의 상권을 면밀하게 조사하여 임차 수요를 예측하는 방법이다.

 

다음 한 가지는 공급분석을 하는 것이다. 같은 상권에 총괄적인 공급량을 파악하는 것이다. 다시 말해 수요대비 공급량을 파악하는 것이다. 수요가 있어도 공급이 많으면 상가 투자 실패하는 것은 너무나 당연하다. 수요가 100일 때 공급이 100이면 적정 수요공급인 상태가 된다. 그러나 수요대비 공급이 100을 넘으면 투자 부적격인 것이다. 

잘못된 수요 예측이 가져온 결과

상업용 부동산은 투자자산이다. 수요를 초과하는 공급 시장은 실패한 시장을 만든다. 투자자는 회복 할 수 없는 부적격 투자자산을 보유한 자산가가 된다. 부동산은 인위적 수단으로 수요를 창출하거나 공급을 줄일 수 있는 자산이 아니다. 부동산 자산은 다른 시장으로 이전할 수 없는 움직일 수 없는 자산이기에 충격이 크게 작용한다.

 

지금 상업용 부동산 시장이 몰락의 장세를 이어가는 것은 절대 수요가 부족한데다 경기 불황에 따른 수요 탈출로 이어지고 있기 때문에 가져온 결과다. 온라인 매매시장이 활발 해지고 AI의 발달 등으로 시장 변화가 늘어나고 재택근무 확대로 오피스 공간마저 남아돌고 있고 오피스 주변 상가들도 영향을 받는 국면이다. 

 

수요이탈과 공급 과잉이 겹친 수요예측의 실패는 상업용 부동산의 몰락으로 갈수 밖에 없는 상황이 이어지고 있는 것이다. 수용예측이 실패한 상업용 부동산의 개선책이 필요한 상황이다.