주택 임대차 보호법, 계약갱신 요구권, 전월세 상한제 헌재판결

주택 임대차 보호법

주택임대차 보호법은 주택 임차인의 안정적인 법적 지위를 보호하고자 제정 운용되는 법률이다. 주택임대차 시장 환경에서는 임차인이 사회적 약자이기에 임차인의 지위를 보호하려는 취지다. 주택임대차 보호법은 특별법이다. 특별법이란 어떠한 법률이나 규정에도 불구하고 특별히 우선한다는 것이다. 따라서 주택임대차 보호법에서 정하는 사항과 달리 정하는 약정은 효력이 없다.   

계약갱신 요구권

주택임대차 보호법 제6조 3항에서는 임차인이 계약종료 6개월 전부터 2개월 전까지 계약갱신을 요구할 경우 임대인은 정당한 사유 없이 거절하지 못한다고 규정하고 있다. 동 법률에서는 계약기간 내 임차인이 계약의무를 성실히 이행했을 경우를 강조하며 임대인이 대항할 수 있는 경우를 구체적으로 명시하고 있다. 임대인의 권리도 존중하는 취지로 해석된다. 임차인이 계약기간 중 계약의무를 성실히 이행했다면 임대인은 게약 갱신 즉 연장 재 계약을 거절할 수 없다는 것이다. 다만 임차인의 계약 갱신요구권은 1회에 한하여 행사할 수 있도록 하고 있고 이경우 갱신되는 임대차 기간은 2년으로 본다고 규정한다.   

갱신계약 전월세 증액 상한 제한

주택임대차 보호법 제7조 2항에서는 재계약등으로 차임이나 보증금을 인상하고자 할 경우는 현재 약정금액의 20분의 1의 금액을 초과지 못한다고 규정하고 있다. 다시말해 현재 약정금액의 5% 이상을 초과할 수 없다는 것이다. 차임이나 보증금 인상으로 명시하고 있어 월세 계약의 경우는 보증금도 월세도 5% 이내로 제한하고 있으며 전세계약의 경우는 전세금의 5% 이내로 제한되는 것이다.      

헌법재판소의 확정판결 

주택임대차 시장에서는 상호 이해관계 때문에 끊임없이 분쟁이 이어진다. 상호협의가 원만하게 이루어지지 않을 경우가 많기 때문이다. 그 결과 대법원 판결에 이어 헌법재판소가 임차인의 계약갱신요구권과 계약 갱신시 전월세 상한을 제한하도록 규정한 주택임대차보호법 해당 조항은 합헌이라고 최종 결정했다.

"주택임대차보호법 6조의 3와 7조 2항 등 주택임대 보호법 관련 조항이 임대인의 재산권을 침해한다고 제소한 판결에서 재판관 전원일치 합헌으로 결정한 것이다.

헌법 재판소는 차임 증액 범위를 제한하는 것은 주택임대차 보호법의 근본적 취지를 위한 불가피한 규제라며 20분의 1 비율, 5% 금액이 낮다고 볼 수는  없다는 것이다.

임차인의 계약갱신요구권과 전월제상한제도는 2020년 전월세신고제와 함께 도입되었으며 근본적 취지는 주택임대차보호법이 목적하는 약자인 임차인을 보호하기 위한 법이다. 경제적 약자의 지위에 있는 세입자를 보호한다는 취지다. 그러나 주택임대차 시장에서는 끊임없는 분쟁이 있어 왔다. 이번 헌법 재판소 확정 판결로 더 이상 다툼의 여지는 없게 되었다.